Luxembourg : Henri Kox veut contrôler les loyers

Le ministre adapte toutes les lois possibles pour tenter d’inverser les choses. Faire en sorte qu’un jour, pas demain bien sûr, l’offre de logements soit plus importante que la demande.

J’ai promis que j’allais déposer une loi pour encadrer les loyers avant l’été si tout va bien», déclare le ministre du Logement, Henri Kox. Il s’agit de la réforme annoncée dans le programme gouvernemental de la loi sur le bail à loyer et le moins que l’on puisse dire, c’est que le ministre a hâte de ficeler son projet. Il attendait le jugement du tribunal dans l’affaire du locataire ayant contesté le prix de son loyer qu’il disait contraire à la loi. Il a été débouté alors qu’il brandissait la loi stipulant que le montant du loyer ne peut dépasser 5 % du capital investi dans le logement. Le juge a estimé que le capital investi correspondait «par une fiction juridique», à la valeur marchande comparable de l’appartement.

«Nous allons donc définir de manière plus transparente le capital investi et voir comment on va le calculer», précise Henri Kox. Pour pouvoir encadrer les loyers des logements privés, le ministre a commandé deux études à l’Observatoire de l’habitat et leurs conclusions l’ont retourné. «Je ne m’attendais pas à une telle brutalité et j’ai été choqué», dit-il. Par quoi? Par la réalité que connaissent 18 000 ménages au Luxembourg, locataires au taux du marché et qui dépensent plus de 40 % de leur revenu disponible pour leur logement en 2018, ce que l’on appelle le taux d’effort et il va croissant.

Les résultats de l’étude réalisée par le Liser pour l’Observatoire de l’habitat révèlent que 45 % des ménages du quintile inférieur (20 % de la population qui disposent des niveaux de vie les plus bas) sont locataires au taux du marché. L’évolution des loyers les touche donc particulièrement. Parmi eux, la part des ménages dépensant plus de 40 % de leur revenu disponible pour le logement est passée de 41,7 % en 2010 à 63,9 % en 2018. Ceci correspond à approximativement 14 000 ménages en 2018. Pour les locataires au taux du marché du 2e quintile, la part des ménages dépensant plus de 40 % de leur revenu disponible pour le logement est passée de 9,8 % en 2010 à 26,8 % en 2018, soit environ 4 000 ménages en 2018.
«Nous devons donc agir prioritairement pour aider les personnes à bas revenus, dépensant un pourcentage élevé de ce revenu pour se loger», insiste le ministre.
Il compte poursuivre la mise en œuvre de la décision prise par le gouvernement précédent et mettre en location abordable 70 % des logements que les promoteurs publics développeront dans le courant des années à venir dans les grands projets d’envergure.

La colocation dans la loi

Mais qu’est-ce qu’un logement abordable ? C’est l’objet de la deuxième étude commandée dans le but de définir une «abordabilité différenciée». Le loyer sera adapté à la situation du revenu des ménages, afin que le taux d’effort avoisine plutôt les 30 % du revenu disponible au lieu de 50 %. «Nous voulons avoir une mixité de logements avec différents loyers», ajoute Henri Kox.
«Ces deux études étaient très importantes pour moi. La seconde me permettra de bien préparer la refonte de la loi de 1979 sur les aides au logement.» Il veut surtout éviter que des gens qui ont acquis un bien immobilier construit par un bailleur social ou ayant profité des aides étatiques, puissent le revendre au prix du premier marché. C’est ce qui se passe par exemple au Sauerwiss à Gasperich.

La colocation fera partie de la réforme de la loi sur le bail à loyer. Concernant Esch-sur-Alzette qui comptait régler la question de la colocation dans son plan d’aménagement général, la réponse de la ministre de l’Intérieur à une question parlementaire est claire : le PAG n’a pas vocation à régir le sujet.
Dans cette même réponse à une question de Mars Di Bartolomeo et Yves Cruchten, le ministre du Logement précise que le concept de colocation que prévoit la future réforme reste totalement neutre par rapport à l’idée de ménage ou de communauté domestique. La colocation est donc autorisée telle qu’elle existe dans toutes les grandes villes universitaires fréquentées par une bonne partie de la population du pays.

«Étant donné que la colocation ainsi définie est à distinguer d’une location à baux multiples des chambres d’un même logement, il n’est pas prévu d’étendre l’obligation de la déclaration préalable au bourgmestre d’une mise en location de chambres aux logements loués sous le futur régime légal de la colocation», écrit Henri Kox dans sa réponse.
Certes, mais à quel prix la chambre dans une location à baux multiples? «Si un promoteur veut mettre une maison sur le marché, il prend le principe du capital investi. Disons qu’elle vaut 2 000 euros par mois de loyer et il divise en 4 chambres. Il ne peut pas dépasser 500 euros par chambre ou 2 000 euros le tout.»
Il faudra, en effet, toute la transparence dans le capital investi et élaborer de savants calculs.

Geneviève Montaigu