Luxembourg : l’immobilier de bureaux en grande forme

2019 aura été l’année de tous les extrêmes pour le marché de l’immobilier de bureaux au Luxembourg, avec un taux d’occupation qui n’aura jamais été aussi haut… et des loyers qui ont atteint des sommets.

Le marché luxembourgeois de l’immobilier d’entreprise se porte bien, très bien même. 2019 aura été une année exceptionnelle à bien des égards. C’est ce qui ressort du rapport annuel de JLL, l’un des leaders du secteur, rendu public mardi et qui dresse le bilan des marchés immobiliers luxembourgeois (bureaux, surfaces commerciales et résidentiel).

«Les baromètres en témoignent : la prise en occupation a culminé à son niveau le plus haut de tous les temps, la disponibilité n’a plus jamais été aussi basse depuis 2009, les loyers ont atteint des sommets et le volume d’investissements a été, à nouveau, très soutenu», résume JLL.

Ainsi, la prise en occupation a augmenté de 7,5 % sur un an, passant de quelque 245 000 m² en 2018 à 265 000 m² en 2019. Si on compare cette surface à la moyenne sur les cinq dernières années, l’augmentation est même de 20 %.

JLL relève également que la taille moyenne des transactions a été «particulièrement élevée» en 2019 : 1 320 m² contre 885 m² l’année précédente, avec sept transactions de plus de 10 000 m² – plus du double qu’en 2018.

Les espaces de coworking plus nombreux

Ce sont les «services aux entreprises» qui occupent la plus importante surface, avec 36 % de la prise totale. Se démarquent également les banques et les institutions (12 %), notamment grâce à la location de plus de 10 000 m² par la banque Edmond de Rotschild à la Cloche d’or.

«Les institutions européennes reviennent sur le devant de la scène, représentant 19 % du volume total de cette prise en occupation», souligne par ailleurs JLL. Notamment du fait de l’installation de la Cour de justice de l’Union européenne dans une troisième tour au Kirchberg (pour un total de près de 40 000 m²) et de la prise d’une première partie du KAD II au Kirchberg par le Parlement européen.

14% de la prise en occupation de l’année 2019 auront aussi été réalisés par l’État luxembourgeois, avec l’installation du ministère de l’Éducation nationale aux Rives de Clausen, dont les services sont regroupés sur plus ou moins 10 000 m², et l’achat d’une aile supplémentaire de 14 000 m² du Findel Business Center à l’aéroport par la police grand-ducale.

La prise en occupation a enfin été boostée par l’emménagement du groupe Ferrero dans son nouveau siège à l’aéroport et aussi, dans une moindre mesure, par les espaces de coworking, qui continuent leur progression au Luxembourg avec 4 % de la prise en occupation totale de 2019.

En raison de la forte demande, le taux de vacance a été particulièrement bas en 2019 : 3,2 % seulement, soit un peu plus de 134 000 m² (contre 3,4 % en 2018) – c’est la plus faible disponibilité enregistrée depuis dix ans. Si les quartiers du Centre, du Kirchberg, de la Gare et de la Cloche d’or sont saturés (avec des taux de vacance inférieurs à 1 ou 2 %), l’essentiel de l’offre est concentrée au City Belt (7,7 % du taux de vacance), en périphérie (10,5 %) ainsi qu’à Belval (7,6 %).

Des loyers en hausse

Une pénurie qui pourrait être atténuée quelque peu grâce à différents projets, dont celui de l’immeuble «Bijou» dans le nouveau quartier du Ban de Gasperich, avec ses futurs 5 800 m² de bureaux disponibles. D’autres projets immobiliers qui verront le jour en 2020 et 2021 pourront également remédier en partie à la pénurie : le projet «OBH» au Kirchberg, qui prévoit une extension de 10 000 m² de bureaux ou encore «The Arc» quartier Gare, qui comprendra près de 2 000 m² de bureaux mais aussi des surfaces commerciales et du résidentiel.

Sans surprise, avec la raréfaction de l’offre, les loyers ont connu en 2019 une hausse immédiate dans les quartiers les plus prisés. Ainsi, dans le centre, les loyers ont augmenté de 2 % et il faut donc désormais compter un peu plus de 50 euros par m² et par mois (hors TVA) pour s’y loger contre 36 euros par m² au Kirchberg, où le taux reste certes moins cher mais a connu un bond de 3 %, à l’instar de celui de la Cloche d’or.

Même constat du côté du marché résidentiel, où l’offre peine à suivre face à la très forte demande. Les prix des appartements neufs ont bondi de 18 % à Luxembourg. Au Limpertsberg, on a même enregistré des prix de plus de 12 000 euros le m². «Des solutions existent», précise JLL, qui suggère de redévelopper d’anciens sites semi-industriels, d’exploiter les terrains situés le long des grands axes rejoignant la capitale, ou encore de passer par une densification verticale ou de pratiquer le coliving, une tendance inspirée du coworking, qui propose des espaces de vie partagés pour des durées flexibles.

Tatiana Salvan