Immobilier de bureaux : une année calme au Luxembourg

L’immobilier de bureaux au Luxembourg reste attractif et dynamique, mais semble marquer un certain ralentissement en attendant la livraison de grands projets.

À côté du marché immobilier résidentiel se trouve le marché de l’immobilier de bureaux. Au Luxembourg, ce marché est d’ordinaire très dynamique, comme en atteste le taux de rendement des bureaux se situant dans les zones géographiques les plus recherchées (bureaux «prime») : 4 %. Un chiffre enviable si on le compare aux 2,9 % de Berlin et aux 3 % de Paris (mais 4,25 % à Bruxelles). Il n’en reste pas moins que ce marché semble connaître une situation d’attente et reste pour le moment en deçà des résultats de 2018.
Sur la première partie de l’année, le volume de prises en occupation d’espaces de bureaux a atteint 41 334 m2 selon les derniers chiffres de l’agence immobilière Jones Lang LaSalle (JLL), spécialisée dans l’immobilier de bureau. Autrement dit, c’est 62 % de moins que les 109 734 m2 réalisés sur la même période en 2018. De plus, les transactions se sont davantage focalisées sur les petites surfaces, en moyenne 394 m2 contre 883 m2 à mi-année 2018.
Pour Romain Muller, le directeur de JLL qui s’exprimait hier matin à la 20e conférence annuelle sur le marché immobilier organisée par Meetincs, il n’y a pas de réelles raisons de s’inquiéter : «Le marché du bureau a été extrêmement calme durant les deux premiers trimestres 2019. Mais cela ne signifie pas que le Luxembourg n’est plus attractif. Cela signifie qu’il y a effectivement un décalage sur les transactions. Beaucoup de transactions ont été signées l’année dernière, tout comme il y a beaucoup de transactions en cours.» Il faut également souligner que de grands projets immobiliers vont être livrés d’ici la fin de l’année.
De plus, 2018 a été une année record avec un total de 245 200 m2 de prises en occupation sur l’ensemble de l’année, alors que la moyenne annuelle ces cinq dernières années est de 219 400 euros.
Le début d’année calme s’explique également, toujours selon Romain Muller, par un effet Brexit.

Un effet Brexit

«Avec un environnement économique et politique européen instable, notamment du fait du Brexit, il y a beaucoup de choses en stand-bye. Les grands groupes attendent un peu pour prendre des décisions et prennent le temps d’analyser les marchés en Europe, afin de savoir s’il faut prendre 1 000 m2 à Luxembourg ou bien 500 et 10 000 m2 à Varsovie, s’ils doivent équilibrer leur présence en Europe ou bien se concentrer sur une seule place. De plus, on sait qu’il y a une bonne vingtaine de demandes de licence bancaire auprès de la CSSF. Le Brexit est imminent et je pense que le marché luxembourgeois va pouvoir en profiter au niveau de la prise en occupation de mètres carrés de bureaux.»
Au niveau des transactions, force est de constater qu’il y a eu cette année une seule transaction de plus de 3 000 m2. Il s’agit de la prise en occupation de 6 453 m2 dans le bâtiment Impulse par la société Spaces spécialisée dans la location d’espaces de coworking. Actuellement, le pays compte 4,1 millions de mètres carrés de bureau, dont seulement 3,6 % sont inoccupés.

«Mégadeals» toujours ?

Du côté de l’investissement, par contre, les données montrent de belles perspectives. La première partie de l’année semble suivre le même chemin que 2018, qui avait était marqué par des «mégadeals». On note par exemple la vente du bâtiment où loge Deloitte au Ban de Gasperich. Extensa et Grossfeld avaient vendu le bâtiment pour 225 millions d’euros à Intégrale et Ethias. Ces derniers l’ont ensuite revendu cette année au groupe La Française pour 250 millions d’euros.
Sur les deux premiers trimestres 2018, le marché avait enregistré 852 millions d’euros d’investissements. Cette année, le marché en est à 629 millions d’euros. La moyenne ces cinq dernières années est de 516 millions d’euros.
Enfin, autre motif d’optimisme, de grands projets immobiliers vont être prochainement livrés. En tout, 165 000 mètres carrés seront livrés avant la fin de l’année, dont seulement 12 % sont spéculatifs, c’est-à-dire qu’ils n’ont pas encore trouvé preneur. Sans oublier les projets à moyen terme, comme le projet Icône (18 000 m2) à Belval ou Buzzcity et ses 16 000 m2 du côté de Leudelange.

Jérémy Zabatta