Le Quotidien Indépendant Luxembourgeois
Au niveau de l’immobilier de bureau, le centre-ville de Luxembourg est toujours le secteur le plus recherché par les entreprises souhaitant s’installer dans la capitale.
Selon les statistiques d’Inowai, l’un des acteurs du marché de l’immobilier d’entreprise au Grand-Duché, les prix au mètre carré à la gare sont similaires, depuis 2013, à ceux du centre-ville de Luxembourg. On ressent par ailleurs une pénurie de bureaux.
L’état du marché de bureau et d’investissement au troisième trimestre a été passé à la loupe par Inowai, l’un des acteurs du marché de l’immobilier d’entreprise au Grand-Duché. «La dynamique de marché est très positive», selon Julien Pillot, directeur de l’agence, cité dans un communiqué diffusé lundi. Pour la cinquième fois consécutive, le cap des 200 000 m² de surface de bureaux pris en occupation sera franchi. Au cours des trois premiers trimestres de l’année, 217 transactions ont été réalisées. Ce chiffre est en hausse par rapport au deuxième trimestre, où l’on en dénombrait 155. C’est beaucoup plus que les trois premiers trimestres de 2017 (201) et de 2016 (179). En moyenne, les surfaces louées sont plus petites que pour les années précédentes. D’après l’expert, la taille moyenne des biens loués est de 660 m2, «pour une médiane à 320 m2». Au deuxième trimestre, la taille moyenne était de 685 m2.
Inowai évoque une pénurie de biens qui se fait «de plus en plus ressentir». La part de bureaux vacants, au troisième trimestre, est encore descendue d’une marche, se fixant à 3,45 %. Il était à 3,92 % le trimestre précédent. «Peu de nouveaux biens sont livrés sur le marché», observe Julien Pillot.
Des prix toujours en hausse
Les nouvelles surfaces sont le plus souvent «prélouées longtemps à l’avance». Le taux de vacance au Kirchberg est très faible : 0,2 %. Il continue à descendre par rapport au second semestre, où il était à 0,4 %. «Il faudra encore attendre deux à trois ans pour voir de nouvelles livraisons compléter l’offre du quartier d’affaires» avec un projet du Fonds du Kirchberg situé au rond-point Serra, de 10 000 m2, le nouveau siège d’ArcelorMittal (22 000 m2 qui ne seront pas occupés par le géant de l’acier) et le troisième immeuble de bureaux de Giorgetti (plus ou moins 13 000 m2) sur le site de RTL. «Il y a cependant fort à parier que ces espaces trouveront des occupants avant leur livraison.»
Lorsque l’on regarde les prix à la location au mètre carré par mois (TVA non incluse), on se rend compte qu’ils ont augmenté continuellement entre 2009 et 2018 et sont plus élevés que dans les autres zones. Interrogé par nos soins, lundi, Julien Pillot nous a assuré que les prix au centre de Luxembourg sont «toujours historiquement supérieurs aux autres». Le cœur de la capitale est toujours «le plus recherché», le prix de ses terrains sont plus chers, tout comme les loyers. Les sociétés préfèrent s’installer au centre-ville pour des raisons de prestige, d’après Julien Pillot. Depuis 2013, les prix au mètre carré dans le quartier de la gare sont identiques à ceux du centre-ville. L’expert d’Inowai l’explique de la manière suivante : quand les loyers du centre augmentent, ceux de la Gare croissent en propension. «Si les prix du centre-ville continuent à augmenter, on pourrait avoir des prix à la Gare supérieurs à ceux du Kirchberg», pointe Julien Pillot.
La Cloche d’or, le nouveau spot
Longtemps, le quartier de la Cloche d’or n’avait pas la cote. Le coût des terrains est, semble-t-il, plus faible. Avec les travaux et l’arrivée du tramway, la tendance commence à s’inverser. Les villes situées à la périphérie de la capitale et celles un peu plus lointaines sont «beaucoup moins recherchées». Aujourd’hui, 27 % des mètres carrés d’immeubles de bureaux existants se situent au Kirchberg. Il s’agit de loin de la zone où l’on trouve le plus de bâtiments (les suivants sont le centre-ville, la Gare et la Cloche d’or). Enfin, au niveau des prix de location au mètre carré des nouveaux bâtiments, il y a un grand écart entre les prix du centre-ville (entre 45 et 50 euros le mètre carré par mois, hors TVA) et ceux des autres zones (à Contern par exemple, le prix est situé entre 18 et 20 euros).
Aude Forestier