Dix pistes pour résoudre la crise du logement au Luxembourg

Simplification, coercition, taxation communale, habitat à coût modéré… La Chambre des métiers a ses idées pour résoudre la crise du logement.

Pénurie de terrains à bâtir et procédures administratives longues et complexes apparaissent comme les principaux facteurs expliquant l’inadéquation entre l’offre et la demande, explique la Chambre des métiers, qui a tenté, à travers une étude, de dégager dix pistes qui permettraient d’atténuer ce phénomène.

Parmi les principales recommandations présentées par la Chambre des métiers figure la nécessité d’une réelle simplification des procédures d’autorisation. La Chambre des métiers déplore ainsi que le projet de loi dit «omnibus» n’ait toujours pas été voté, et ce même si sur certains points, elle aurait souhaité davantage d’ambition de la part du gouvernement dans sa démarche de simplification. Elle a par ailleurs rappelé la nécessité que soit couvert en la matière le volet environnemental.

Pour l’organisme, il faut insister sur la mobilisation de terrains à bâtir. Cela pourrait passer autant par des mesures incitatives que par des mesures coercitives. En ce sens, la Chambre des métiers a salué l’introduction temporaire, par la réforme fiscale envisagée, d’une moindre imposition des plus-values de cession d’immeuble, même si elle aurait souhaité une période d’application plus longue.

La chambre professionnelle s’est en outre clairement prononcée en faveur d’une extension des périmètres d’agglomération. En effet, si, à première vue, le potentiel foncier théorique disponible à l’intérieur des périmètres d’agglomération semble élevé, la Chambre des métiers relève qu’il est loin d’être assuré que ces terrains seront effectivement mis sur le marché en temps utile. Qui plus est, ses estimations ont montré que même une mobilisation complète de ce potentiel ne suffirait pas pour faire face à la demande de logements telle que projetée par le Statec.

Comme certaines associations, elle soutient l’idée d’une taxe communale sur la rétention des terrains et sur les logements inoccupés. Pour cela, le «Pacte logement» pourrait être réformé, soutient la Chambre des métiers, afin de conditionner l’attribution de la contribution financière versée par l’État aux communes à l’introduction d’une telle taxe. Si ce n’était pas le cas, une taxe de ce genre devrait être mise en œuvre au niveau national.

C’est a priori le prix du foncier qui est le principal facteur responsable du renchérissement des logements. Une piste à suivre pourrait être la réduction de la quote-part du terrain dans le prix des logements. Les communes, et surtout les villes, devraient ainsi augmenter, dans les quartiers où cela s’avère approprié, la densité du bâti, en revoyant par exemple les hauteurs maximales constructibles.

Augmenter les logements sociaux

Autre piste à suivre, l’augmentation du parc de logements à coût modéré, qui reste petit au Grand-Duché. La Chambre des métiers a salué l’intention d’augmenter la production de logements à coût modéré de la SNHBM et du Fonds du logement, même s’il reste à s’assurer que ceux-ci auront les moyens nécessaires pour atteindre les objectifs fixés. Elle a également approuvé la mesure consistant à prévoir lors de la vente de logements avec emphytéose un droit de préemption dans le chef des promoteurs publics.

Cependant, pour contrecarrer la spéculation sur ces objets, le mode de détermination du prix de vente auquel le logement pourrait être cédé après la période de détention minimale devra être inséré dans les contrats de vente initiaux. La mise sur un pied d’égalité des promoteurs publics et privés en matière d’aides étatiques prévues dans le cadre des logements à coût modéré a de surcroît été évoquée, égalité qui nécessiterait une modification de la loi du 25 février 1979 concernant l’aide au logement.

Parmi les pistes proposées figure également celle visant à associer le secteur privé dans la réalisation de logements à coût modéré et à prévoir des sources de financement alternatives. L’idée, qui fut d’ailleurs déjà formulée par d’autres acteurs, serait de faire appel aux épargnants et investisseurs pour collecter des fonds. Ces derniers seraient alors alliés à des entreprises privées pour réaliser des logements locatifs à coût modéré. Ceux-ci pourraient ensuite être attribués à des ménages selon des critères à définir par les communes. Néanmoins, dans la mesure où, dans ce modèle, le rendement brut dont bénéficieraient les investisseurs et épargnants risquerait d’être peu élevé, il conviendrait d’introduire des incitatifs fiscaux, tels qu’une exonération partielle des revenus générés, garantissant ainsi un rendement net acceptable.

Enfin, l’accès au logement pourrait être amélioré par une stimulation de la création de logements locatifs, qui pourrait passer par le fait que la durée d’application du taux d’amortissement de 6 % soit relevée de 6 à 11 ans, mais aussi par un ciblage plus précis des aides individuelles au logement.

Le Quotidien