Le Quotidien Indépendant Luxembourgeois
Les terrains constructibles sont en nombre suffisant dans le pays, mais entre les mains de quelques rares privilégiés qui en concentrent l’essentiel. Comment les persuader de vendre quand cela peut rapporter gros?
Inutile d’élargir le périmètre constructible, il y a ce qu’il faut en magasin. Jeudi, la ministre du Logement, Sam Tanson, a présenté quatre études sur le même thème du foncier qui révèlent qu’entre 50000 et 80000 logements pourraient être construits sur les terrains existants. L’Observatoire de l’habitat a étudié le problème à la loupe et a livré ses conclusions «qui ne constituent pas de grandes surprises», selon la ministre.
Le Grand-Duché possède 2846 hectares de terrains disponibles pour l’habitat dans les plans d’aménagement généraux (PAG) des communes, dont plus d’un tiers (941 hectares) est constitué de Baulücken. «Ces terrains peuvent être rapidement mobilisés et ne nécessitent pas de plan d’aménagement particulier « nouveau quartier » ni de travaux de voirie», précise Julien Licheron, de l’Observatoire de l’habitat qui a coordonné l’étude.
«Nous voyons qu’il y a une poignée de happy few»
Qui possède ces terrains à bâtir? C’est la question à laquelle répond également l’étude en révélant que, en 2016, 15907 individus détenaient 72,5% de la surface totale et 65,2% de la valeur totale du potentiel foncier. En outre, 746 sociétés privées en possèdent 15% et 18,6% de la valeur totale, alors que l’État, les communes et les promoteurs publics se contentent de 11% de la surface constructible totale qui représente 14,6% de la valeur totale.
En valeur absolue, 117 individus et 59 sociétés privées détenaient plus de 10 millions d’euros de terrains et 11179 individus détenaient 10 ares ou moins de terrains disponibles. «Nous voyons qu’il y a une poignée de happy few», fait remarquer la ministre Sam Tanson en référence à ces rares privilégiés qui concentrent une grande partie de la valeur foncière des terrains.
Les logements sont hors de prix parce que le prix du terrain augmente de 6,1% en moyenne annuelle, «une hausse relativement régulière», note Julien Licheron. Le prix moyen s’élève à 65521 euros l’are sur l’ensemble du pays, mais il existe de grandes disparités. C’est dans le Nord que les prix sont les moins chers, entre 25000 et 30000 euros l’are, alors qu’ils tournent autour de 200000 euros l’are dans la capitale.
Le secteur public doit trouver des stratégies pour persuader les propriétaires soit de construire, soit de vendre. Avec la valeur que prend le foncier chaque année, Sam Tanson sait que les propriétaires n’ont pas intérêt à vendre. Il est encore et toujours question de réformer l’impôt foncier, le vrai serpent de mer de la politique du logement, même si ce n’est pas le domaine de la ministre mais celui de sa collègue de l’Intérieur, Taina Bofferding. Cet impôt ne résoudra pas tout et risque de pénaliser les petits propriétaires. Il s’agira de bien jongler car les prix des logements étant déjà très élevés, il ne faudra pas assommer davantage les ménages avec des taxes foncières.
Geneviève Montaigu
La solution la plus simple est de créer un impôt sur les terrains constructibles non construits. En contrepartie, on peut baisser voire supprimer un autre impôt !